MODELO DE CONTRATO DE OBRA DE URBANIZACIÓN

Podría suceder que finalmente logremos obtener un negocio de obra de urbanización privada y ni siquiera sabemos que hay que firmar un contrato y menos, qué debe contener. A continuación les dejo el tercero de 3 contratos legales tomados de la tesis de grado para optar al título de Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales, Abogado y Notario del Lic. Oscar Roberto Rosales Gómez, actualmente, ejerciendo y residente de Cobán, Alta Verapaz, Guatemala, C. A., intitulada: "Propuesta práctica de manual para la formalización de los contratos administrativos más importantes".

NÚMERO CIENTO DIECINUEVE (119)  CONTRATO DE OBRA DE CONSTRUCCIÓN: En la ciudad de Guatemala, el día dieciséis de septiembre del año dos mil tres, Ante mí, notario, comparecen: Por una parte el Doctor JOSÉ ROBERTO CRUZ AGUILAR, quien manifiesta ser de setenta y cuatro años de edad, casado, guatemalteco, Médico y Cirujano, de este domicilio, quien no obstante ser  persona de mi conocimiento se identifica con la cédula de vecindad que lleva el número de Orden: A guión Uno (A-1) y de Registro: Ciento diecisiete mil setecientos veinticuatro (117724) extendida en la Municipalidad de esta ciudad capital, quien comparece en su calidad de ADMINISTRADOR ÚNICO TITULAR Y REPRESENTANTE LEGAL de la entidad mercantil “SAN CAYETANO, SOCIEDAD ANÓNIMA”, lo cual acredita con el Acta Notarial que contiene su nombramiento autorizado en esta ciudad con fecha dieciocho de abril del año dos mil uno por el Infrascrito Notario y que quedó inscrito en el Registro Mercantil General de la República bajo el número: Ciento setenta y siete mil setecientos setenta y seis, folio: Seiscientos setenta y uno (671), del libro: Ciento cuatro (104) de Auxiliares de Comercio, quien es persona de mi anterior conocimiento; y por la otra parte comparece la Licenciada ANA LUCRECIA ARAGÓN ORTIZ quien manifiesta ser de cuarenta y dos años de edad, soleta, guatemalteca, Licenciada en Psicología, de este domicilio, quien por no ser persona de mi anterior conocimiento se identifica con la cédula de vecindad número de orden: A guión Uno (A-1) y de registro: Quinientos setenta y seis mil ciento treinta y seis (576136), extendida por el Alcalde de la Municipalidad de esta ciudad, quien en adelante se le llamara LA CONSTRUCTORA.  DOY FE:  De haber tenido a la vista los documentos antes identificados; que las representaciones que se ejercitan y acreditan son suficientemente amplias de conformidad con la ley y a mi juicio para el otorgamiento del presente contrato; que los comparecientes me aseguran ser de los datos de identificación personal indicados y encontrarse en  el  libre  ejercicio  de  sus  derechos civiles; y por último,  manifiestan  que  actuando  ambos en   los  conceptos  antes  indicados,  por  este  acto  comparecen  a  celebrar   CONTRATO  DE CONSTRUCCIÓN DE OBRA Y URBANIZACIÓN, contenido en las siguientes cláusulas: PRIMERA: DE LA PROPIEDAD DE LA FINCA:  Manifiesta el representante legal de La entidad mercantil “SAN CAYETANO, SOCIEDAD ANÓNIMA”,  que  la sociedad que representa es la  única y legítima propietaria de la finca rústica  ubicada en el municipio de Escuintla, departamento de Escuintla registrada bajo:  NÚMERO: TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE (3967), FOLIO: CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE (467), DEL LIBRO: CUARENTA Y OCHO E (48E) DE ESCUINTLA, finca que tiene un área de  UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE PUNTO OCHENTA METROS CUADRADOS (1,159,539.80m2). SEGUNDA:  DEL OBJETO DEL CONTRATO   SAN CAYETANO, SOCIEDAD ANÓNIMA (En adelante simplemente "LA PROMOTORA", “LA CONTRATANTE,  o "SAN CAYETANO"), declara que  ha decidido desarrollar en la finca  identificada   un proyecto urbanístico que consistirá en terrenos para granjas,  y será construido en TRES  (3)  etapas como más adelante se indica, para  lo cual  “San Cayetano” determinó adjudicar los trabajos de mérito a la CONSTRUCTORA, ("LA CONTRATISTA", "LA CONSTRUCTORA"  en virtud de lo cual SAN CAYETANO,    celebran el presente contrato de obra que se contiene en las siguientes cláusulas.  a)  Manifiestan las partes, que aún cuando los diseños, cálculos y planos con que cuentan para la construcción de tal  desarrollo urbanístico, contemplan la totalidad del mismo, el referido desarrollo (en adelante llamado "PROYECTO TOTAL") se construirá en  cuatro fases de cuarenta (40) manzanas cada una de las ciento sesenta (160) manzanas que conforman el terreno de la finca; donde en cada fase de adjudican 20 manzanas para SAN CAYETANO; y en forma paralela las otras 20  manzanas para LA CONTRATISTA, como forma de pago. Dicho  proyecto  tendrá como nombre "LAS GOLONDRINAS" con la finalidad de que el compromiso de urbanización de LA CONTRATISTA  es obtener un número de granjas que oscila entre 20 a 30 por manzana de 200 a 300varas cada una, dependiendo de la forma y topografía del terreno, y áreas verdes necesarias  para  la autorización municipal; las que a su vez se desarrollarán en tres etapas, así: PRIMERA ETAPA:  En un plazo de tres (3) meses contados desde la presente fecha, hará levantamiento topográfico del lugar que incluirá Perimetría y Altimetría, trazo de calles, planos individuales de registro, desmembraciones de las áreas públicas que obliga la ley y en general desarrollará y planteará gráficamente el proyecto de urbanización a través de un juego de planos técnicos que faciliten tanto la ejecución del proyecto como los  trámites de licencias municipales, los estudios y análisis que exige el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, para solicitud de estudios de acometida eléctrica y cualesquiera otros dictámenes necesarios de otras instituciones no previstas. Adicionalmente, en ésta etapa realizará los muestreos de suelos o en su defecto realizará un estudio de suelos.  Desarrollará o contratará estudio de Impacto Ambiental. SEGUNDA ETAPA: En un plazo de cuatro (4) meses, contados a partir de la culminación de la etapa anterior, implantará el proyecto físicamente y efectuará el amojonamiento de lotes, proporcionando la maquinaria y el material selecto para la realización de las calles balastradas, contratará a los operarios necesarios para el manejo de la maquinaria y suministrará el diesel para la maquinaria. Contratará un supervisor de obra quien emitirá informes semanales y a cualquier otro recurso humano que considere necesario para el planteo físico de la lotificación, y    TERCERA ETAPA:  En el plazo de cinco meses contados a partir de la culminación de la etapa anterior debe realizar el posteado de luz y alumbrado eléctrico, la colocación de tubería de agua, contra la venta de las granjas se obliga a ejecutar las fosas sépticas y pozos de absorción de cada granja. TERCERA: FORMA DE PAGO:  El precio total de la urbanizacion, la cual incluye los trabajos descritos en la cláusula TERCERA, y cualesquiera reclamación de salarios por mano de obra, prestaciones laborales, honorarios profesionales serán pagados con la desmembración y cesión de las fracciones a favor de ANALUCRECIA ARAGON ORTIZ, de ochenta (80) manzanas del terreno de la siguiente manera: Las primeras veinte (20) simultáneamente con la aprobación del presente contrato, las siguientes veinte (20) manzanas al finalizar la fase de las veinte (20) manzanas; al finalizar estas veinte manzanas se desmembrarán las otras veinte (20) hasta completar las ochenta (80) correspondientes, cuales serán un bloque de lado izquierdo paralelo al terreno urbanizado en cada fase. CUARTA: las RESPONSABILIDAD: “La Constructora”, desde ya se compromete con “La Propietaria” a realizar la obra de urbanización en el tiempo convenido, con materiales y cantidad que se ofrecen en el mercado. QUINTA: PLAZO DE CONSTRUCCIÓN: El plazo en que  “La Constructora”, se compromete a entregar la obra finalizada es de DOCE MESES, por fases a partir de la presente fecha, todo como se consigna en  el  programa  de trabajo para construcción de la obra aceptado por ambas partes.  SEXTA: Solamente se concederán prórrogas del plazo del proyecto total, cuando se llenen los siguientes requisitos y condiciones:  a) cuando se trate de trabajos adicionales ordenados por la Propietaria  y en las mismas se indique claramente el tiempo que se otorgará a la constructora para la ejecución del trabajo ordenado; si en el documento de solicitud de trabajo adicional firmado de aceptado por la constructora se expresara el tiempo;  b)  Cuando por caso  fortuito o de fuerza mayor o por cualquier otra causa debidamente comprobada no imputable a la constructora como el caso de falta de autorización municipal cuya responsabilidad es de San Cayetano, la propietaria   autorizará la suspensión del trabajo por tiempo determinado, el reinicio deberá hacerse de inmediato. SEPTIMA:  CASO FORTUITO O DE FUERZA MAYOR:  Son hechos insuperables no imputables directamente a las partes tales como fenómenos naturales con carácter de calamidad pública tales como inundaciones, temblores de tierra que produzcan daños, descargas eléctricas, tormentas, terremotos, erupciones de volcanes, temporales o ciclones, derrumbes dentro del área de la obra,  guerras, revoluciones generalizadas,  incendios, restricciones del orden público en el territorio de Guatemala tales como paros o huelgas especialmente en cuanto a la prestación del servicio de transporte, escasez de materiales de construcción, como cemento, hierro u otros,   que a juicio de las partes contratantes verdaderamente afecten la ejecución de los trabajos.  “La Constructora”, podrá aceptar las modificaciones que le proponga “La Propietaria”, para lo cual deberá hacerlas con la debida anticipación y de común acuerdo, solicitada por  escrito y aceptar el presupuesto correspondiente.  OCTAVA: RESPONSBILIDAD   Y   OBLIGACIONES DE LA CONSTRUCTORA:  A)  Realización de los trabajos a que se refiere el presente contrato en la forma establecida en el mismo, es decir, siguiendo las especificaciones, bases,  sujetándose a los planos y observaciones incluidas dentro de los mismos, y demás documentación ya identificada y que forma parte de este contrato, que como se dijo fueron firmados en calidad de aceptación por las partes, y manifiestan las partes haber revisado cuidadosamente los documentos y reconocido en el campo los lugares donde se ejecutarán los trabajos.  A la vez a cumplir con la entrega de los trabajos a satisfacción de SAN CAYETANO dentro del plazo y términos concertados;    B)  Será a su cuenta y responsabilidad  las prestaciones laborales y de previsión social que establece la ley para los empleados que trabajen bajo su dependencia, las que deberá liquidar en su totalidad y en tiempo, incluidas las cuotas patronales y los descuentos laborales de IGSS, IRTRA, BANCO DE LOS TRABAJADORES  y cualesquiera otras que se le obligue la ley. C) La constructora deberá incluir en su organización por lo menos un profesional activo del Colegio de Ingenieros de Guatemala, con suficiente experiencia comprobada y quien representará a la Constructora en todas las actuaciones de índole técnica necesaria para la ejecución de los trabajos;    D)  Será responsable de cualquier daño o perjuicio que sufra tanto el personal  que labora para ella directamente o cualquier tercera persona, con motivo de la ejecución de la obra, así como el transporte y acarreo de materiales,  laborantes y equipo para la misma.  NOVENA:  LIMPIEZA DE LA OBRA:  La Contratista se obliga a retirar del lugar de la obra, a la terminación de cada etapa del proyecto total,  todos los materiales sobrantes, y demás implementos que haya utilizado durante su ejecución..  DÉCIMA:  SUB-CONTRATOS, Si la constructora terciase parte de la obra, ello será por su cuenta y riesgo, no quedando SAN CAYETANO  con la obligación de relacionarse con terceros.  DÉCIMA PRIMERA:  INSPECCIONES:  La Constructora deberá permitir en cualquier momento que EL REPRESENTANTE (De SAN CAYETANO) o el delegado de ésta, inspeccionen las instalaciones y actividades de los trabajos que se  realicen,  instruirá a su personal para que atienda a los representantes mencionados en todo lo que requieran. DÉCIMA SEGUNDA:  CANCELACIÓN DEL CONTRATO:    I) CANCELACIÓN DEL CONTRATO:    “San Cayetano” podrá sin responsabilidad alguna, dar por terminado el contrato que contiene este instrumento, en forma anticipada  por las causas señaladas por la Ley y además por las causas siguientes:  a)  Si  dejaren  de  cumplir  con  cualquiera  de  las  obligaciones  que  contraen  en éste  contrato; DÉCIMA  TERCERA:  COMUNICACIÓN ENTRE  LAS PARTES, RECLAMOS O CONTROVERSIAS:  Las comunicaciones que las partes deban dirigirse entre sí con motivo del presente contrato para que surtan efecto deberán enviarse por escrito a La Contratista por conducto de su Gerente o representante.  La Contratista podrá dirigir sus comunicaciones indistintamente a La Promotora o al Supervisor.  Los otorgantes convienen expresamente en que cualesquiera diferencias, reclamaciones o controversias que surgieren entre las partes derivado de éste contrato serán resueltas en forma amigable de mutuo acuerdo buscando soluciones mediante fórmulas amistosas a efecto de llegar a un buen entendimiento;  si no pudiesen arreglar el problema de esa forma, someterán el asunto al dictamen de un perito tercero nombrado de común acuerdo entre las partes; y en caso no estén de acuerdo en someter el asunto al dictamen de un perito tercero o bien objeten su fallo, someterán la controversia a la decisión de árbitros de equidad de conformidad con lo contemplado en la ley de Arbitraje (Decreto 76-95 del Congreso de la República), cuyo fallo se obligan las partes a no objetar.  Para cualquier efecto de este contrato, las partes  señalan como lugar para recibir citaciones, notificaciones, comunicaciones o emplazamientos la constructora la:   treinta y dos avenida veintitrés guión treinta y cinco zona cinco colonia Vivibien de esta ciudad; y san Cayetano el inmueble situado en la ciudad de Escuintla,  bajo apercibimiento que si no comunican cualquier cambio de dirección, se tendrán por bien hechas y válidas las que se notifiquen en los lugares antes indicados. Agregan los comparecientes en los conceptos con que cada uno actúa que los honorarios y gastos por la elaboración del presente contrato serán pagado por EL CONTRATANTE.  Para todas aquellas situaciones no previstas en el presente instrumento, las partes contratantes se sujetan expresamente a las leyes vigentes sobre la materia y especialmente a lo que dispone el título undécimo, parte segunda, libro quinto del Código Civil (Decreto Ley 106).  DÉCIMA CUARTA:    DE LA ACEPTACIÓN: Exponen por último los comparecientes  que aceptan este contrato en todas y cada una de sus cláusulas, Yo, el Infrascrito Notario, DOY  FE:  De  lo expuesto; que por designación  de los otorgantes les leí íntegramente lo escrito, quienes bien impuestos del contenido, objeto, validez y efectos legales de este instrumento, manifiestan que lo aceptan, ratifican y lo firman juntamente con el Infrascrito Notario que de todo lo anterior da fe y autoriza.